突然の空室家賃の支払い凍結

東京都練馬区に住むAさん（50代）は、１２年前に大東建託でマンションを建てた。２DK〜３DKの４戸。古くなった自宅の建て替えを兼ねて、アパート経営に移行しようと考えたのだ。貯金を崩して３０００万円の自己資金を入れ、８０００万円弱を銀行で借りた。返済額は毎月約３０万円。大東建託子会社の大東建託パートナーズ（旧大東建物管理）と一括借り上げの契約をし、同社から毎月払われる家賃から返済をしてきた。

一括借り上げ契約には、いろいろな種類がある。Aさんの場合、①家賃の額については空室が出るたびに協議して「適正賃料」をきめる、②空室が出た場合、部屋が埋まらない期間も、一括借り上げをしている大東側が「空室中借上賃料」として適正賃料をAさんに支払う、という内容だった。

適正賃料についての協議がまとまらなければ、大東側は一括借り上げ契約を解除することができる。協議中は家賃を支払わなくてもよい、ともとれる内容なので、「協議」や「適正賃料」「支払い停止」をめぐって当初よりトラブルが予想される、問題含みの契約である。

築年数が増すと空室も出やすくなり、トラブルが発生しやすくなる。Aさんの物件は、都心で場所もよいことから、新築から１０年以上は、経営は概ね順調だった。家賃もほとんど下げていない。そうした状況で昨年１１月末に３LDKの部屋が空いた。じきに埋まるだろう、とAさんは楽観していた。

部屋が空いてから３ヶ月ほどが過ぎた今年１月末、大東建託パートナーズから一通の手紙が届いたのは今年１月３１日のことだった。「転貸条件及び空室中借上賃料についてのご案内」と題して、こう書かれていた。

一読してＡさんは驚いた。大東建託パートナーズが一括で借り上げる契約をしているので、空室が出たとしても家賃は保証されるはずだ。だが、それを払わない、と言ってきている。空いている３DKの部屋は、これまで月１２万円あまりで貸していた。

大東建託パートナーズがＡさんに送りつけた空室家賃の引き下げを求める文書。説明したが同意してもらえなかったなどと書かれている。しかしＡさんによれば、一本の電話すらなかったという。

Ａさんが通帳をたしかめてみると、入金されていると思っていた空室の家賃が入っていなかった。

店子であるはずの大東建託パートナーズが空室家賃の支払いを止めた理由は、送ってきた文面によれば、賃料引き下げにＡさんが「同意」しなかったため、ということらしい。

だが、同意もなにも、Ａさんは募集賃料について大東建託パートナーズから「説明」はおろか、相談された覚えすらなかった。突如として家賃の入金が止まり、賃料引き下げを迫られたのだから仰天するしかない。家賃を止められてしまえば、当然、銀行への返済にも支障がでかねない